호가트래커 인사이트

세제·규제강남·서초, 3개월 만에 하락 전환

8월 셋째 주 서초구 아파트값은 -0.09%, 강남구는 -0.05%로 서울 25개 구 중 유일하게 하락했습니다. 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안(시가 32억 초과 종부세율 인상, 공정시장가액비율 60→70%)과 대출 규제가 초고가 시장의 관망세를 키운 결과로 해석됩니다.

트래커에서도 같은 신호가 보입니다. 최근 1개월 84㎡ 기준 도곡렉슬 -4.2%, 은마 -0.8%로 강남권이 먼저 식었고, 압구정 현대1차는 정부 발표 직후 호가를 내린 매물이 나오는 상황입니다.

출처: 헤럴드경제 · MBC · KB 세제개편안 해설

온기 이동송파·성동으로 옮겨간 매수세

강남·서초가 주춤한 사이 송파구는 +0.1% 상승을 지켰습니다. 트래커의 1개월 84㎡ 변동도 리센츠 +3.3%, 아크로리버파크 +3.6%, 파크리오·헬리오시티 보합으로, 규제 직격탄을 피한 단지에 수요가 잔류하는 모습입니다.

서울 전체는 79주 연속 상승(올해 누적 +6.78%)이지만 상승을 이끄는 곳은 중랑·중구 등 중저가 지역입니다. 이 트래커가 담는 핵심지와 시장 전체 지표의 디커플링이 뚜렷해진 구간입니다.

출처: 이투데이 · 매일일보

전세고가 단지 전세는 약세 우위

시장 전반의 전셋값은 신축·학군지 중심으로 오르고 있지만, 트래커의 고가 단지는 반대입니다. 최근 1개월 84㎡ 전세 호가가 트리마제 -7.8%, 은마 -7.2%, 공덕파크자이 -6.8% 내렸습니다. 매매가 부담으로 전세에 머무는 실수요가 중저가 쪽에 몰리면서, 고가 전세는 가격 협상 여지가 커진 구간으로 보입니다.

출처: 한국일보 · 주간 전세동향

읽는 법전체평균의 착시 — 84㎡ 기준으로 보세요

단지 전체평균 호가는 매물 구성이 바뀌면 크게 흔들립니다. 한남더힐 전체평균이 4개월 새 +112%처럼 보이는 것은 대형 평형 매물이 새로 올라온 영향이지 실제 시세가 두 배가 된 것이 아닙니다.

같은 기간 동일 면적(84㎡) 기준 변동은 대부분 ±8% 이내입니다. 아래 '84㎡ 1개월 변동' 차트가 실제 가격 흐름에 가장 가깝습니다.